אחת ההתנגדויות הראשונות שאנו נתקלים מצד לקוחות פוטנציאליים הוא החשש מהפרוצדורה הבירוקרטית, כאן בארץ הקודש התרגלנו שסביב כל פרוצדורה בירוקרטית מסתובבים מאעכרים הנכנסים ויוצאים ואנו נפרדים מלא מעט כסף כאשר לא ברור לנו למה, לכן גם ברכישת נכס בחו"ל חלק מהמשקיעים ישראליים מעדיפים לקנות מחברות שקנו השביחו ומשכירות את הנכס ולא להתמודד עם הביורוקרטיה של רכישת נכס באופן ישיר בארה"ב.
תפיסה זו בטעות יסודה שכן כל גורם שימכור לכם נכס שלו ירצה לעשות רווח הון כלשהוא, אז חסכתם בירוקרטיה ושלמתם על זה ביוקר!
בסדרת מאמרים אלו נבחן את תהליך הקנייה של נכסים בארה"ב, תוך התמקדות ברכישות של נכסים שעוקלו נכסים שלרוב בבעלות בנקים או סוכנויות פדראליות או מדינתיות שונות, נלמד שמדובר על תהליך סדור שאמנם כולל שלבים רבים אולם כאשר מקבלים ליווי מקצועי בתהליך הוא בטוח ומאפשר רכישה במחיר מעולה.
החלטנו לפתוח דווקא באחד מהשלבים האחרונים – שלב ה- Closing ומדוע?
שלב ה- Closing הוא החשוב ביותר בתהליך הרכישה בסופו, ברגע החתימה של נציג המוכרים ושל המשקיע או נציג המשקיע, עוברות זכויות הנכס וחובותיו לידי המשקיע, זהו שלב בו הליווי המקצועי הוא קריטי.
הגדרות: Closing – הינו השלב בו נפגשים הקונה והמוכר של נדל"ן בארה"ב לצורך ביצוע הטרנזקציה במהלכו יועברו זכויות הנכס (title) לידי הקונה ותועבר שארית התמורה (הסכום המוסכם בניכוי המקדמה ששולמה).
ה-Closing מתבצע ע"י נאמן או חברת title (תלוי בחוקי ה- State), מבחינה חוקית אותו נאמן, בדרך כלל עורך דין שמונה ע"י הצדדים, הינו נציג המדינה ואינו מייצג את אחד הצדדים בתהליך.בנכסים שעברו את תהליך העיקול ומוגדרים כ-( REO (Real Estate Owner חובת הנאמן או חברת ה- Title למסור את זכויות הנכס כשהוא נקי מכל שעבוד חוב או עיקול. לכן כחלק מתהליך הסגירה ימליץ הנאמן לקונה לקנות ביטוח title שיבטח אותו מכל חובות עיקולים או בעיות רישום.
לרוב כיומיים לפני מועד ה- Closing ישלח הנאמן לקונה פירוט מלא של העלות הסופית של הנכס – המורכבת מהמחיר המוסכם + מיסים אגרות ועלויות סגירה וכן החזר עלויות למוכר בגין מיסים ששילם על הנכס לשארית השנה – במסמך נקרא HUD-1 Settlement statement. בשלב הזה ולפני הסגירה מתבקש הקונה להעביר את העלות הסופית לחשבון הבנק של הנאמן, בכל מקרה תעשה העברה זו באמצעות העברה בנקאית (wired transfer).
ביום המוסכם נפגשים המוכר או מיופי כוחו והקונה או מיופי כוחו במשרדיו של הנאמן לתהליך הסגירה. הנאמן מזהה את הנוכחים מסביר את התהליך ומסביר את ה- HUD-1. לאחר אלו חותמים הצדדים על המסמכים וזכויות הנכס עוברות לקונה.
עלויות ה-Closing משתנות מנכס לנכס וממדינה למדינה אולם לרוב נעות בין 1000$ - 2000$.
להסברים והבהרות נוספות צרו קשר
